《경제개발구들에 유리한 투자환경과 조건을 보장하여 그 운영을 활성화하며 관광을 활발히 조직하여야 합니다.》
토지리용권의 양도와 저당은 경제개발구에서 부동산거래의 중요한 내용의 하나를 이룬다. 토지리용권의 양도와 저당에서 제기되는 문제들을 옳바로 해명하여야 경제개발구에서 토지를 비롯한 부동산거래를 법적요구에 맞게 옳게 해나갈수 있으며 경제개발구개발사업을 다그쳐나갈수 있다.
오늘 우리 나라에서는 《조선민주주의인민공화국 경제개발구법》과 《경제개발구 부동산규정》에 따라 경제개발구에서 부동산거래에 유리한 조건과 환경을 보장해주기 위하여 토지리용권의 양도와 저당을 법적으로 허용하고있다.
그러므로 경제개발구에서 토지임차자는 임차한 토지의 전부 혹은 일부에 해당한 토지리용권을 국토관리기관의 승인을 받아서 제3자에게 양도하거나 저당할수 있다.
우선 토지임차자는 국토관리기관의 승인을 받아 임차한 토지의 일부 또는 전부에 해당한 토지리용권을 제3자에게 양도할수 있다.
토지리용권을 양도한다는것은 임차자가 토지리용권을 제3자에게 매매, 재임대, 증여, 상속시킨다는것을 의미한다.
토지리용권의 매매는 임차한 토지의 리용권을 제3자로부터 해당한 값을 받고 그에게 유상으로 넘긴다는것을 말한다.
토지리용권을 매매하는 경우 토지리용권의 판매자와 구매자는 매매계약을 맺고 공증기관의 공증을 받아야 한다.
토지리용권판매자는 토지임대차계약문건과 매매계약문건사본, 구매자의 투자능력을 확정하는 문건 또는 신용담보문건들을 첨부한 토지리용권매매신청문건을 국토관리기관에 내여 승인을 받아야 한다.
국토관리기관은 토지리용권의 매매조건에 맞지 않거나 토지리용권매매계약문건이 임대차계약문건에 어긋나게 작성된 경우, 구매자의 투자능력 및 경영능력을 확인할수 없거나 가격을 비롯한 매매조건이 공정하지 못한 경우에 토지리용권매매신청을 부결할수 있다.
토지리용권을 매매하였을 경우 토지리용권의 판매자와 구매자는 경제개발구관리기관에 토지리용권취소 및 명의변경등록을 하여야 한다.
경제개발구에서 토지리용권의 취소 및 명의변경등록을 하지 않은 토지의 리용권매매는 법적효력을 가질수 없다.
경제개발구에서 토지임차자가 토지리용권을 판매하려는 경우에는 국토관리기관이나 경제개발구관리기관은 해당한 토지를 우선적으로 구매할 권리를 가진다.
토지리용권의 재임대는 국토관리기관으로부터 토지를 임차하여 그 리용권을 일정한 기간 제3자에게 빌려주는것을 말한다.
경제개발구에서 토지리용권의 재임대는 부동산개발을 위하여 임대한 토지에 한해서만 할수 있다. 부동산개발을 전문으로 하는 외국투자가들은 경제개발구에서 해당 법과 규정이 허용한 범위내에서 일정한 면적의 토지를 임차하여 여러형태의 공업지구나 시설, 건물 등을 건설하고 그것을 다시 제3자에게 판매하거나 재임대할수 있다. 이런 경우에 부동산개발업자는 토지임대차계약에 따라 토지를 개발한 다음 토지리용권을 매매 혹은 재임대할수 있다.
물론 이때 반드시 국토관리기관의 승인을 받아야 한다. 그러나 토지임대차계약에 이와 관련한 사항을 밝히지 않은 경우 토지리용권은 재임대할수 없다.
하부구조가 완비된 토지리용권을 재임대하려는 투자가는 해당한 토지의 양도계약을 맺고 토지임대차계약서사본을 첨부한 토지재임대신청문건을 국토관리기관에 제출하여 승인을 받은 다음 재임대수속을 하여야 한다.
토지에 대한 재임대계약은 원칙상 등록수속을 끝낸 순간부터 법적효력을 가진다.
토지리용권의 증여는 경제개발구에서 토지임차자가 토지리용권을 무상으로 제3자에게 넘기는것을 말한다.
토지임차자는 경제개발구에서 임차한 토지의 리용권을 우리 나라의 해당 기관, 기업소, 단체나 외국투자가에게 증여할수 있다. 토지리용권을 증여하는자는 증여문건을 작성하고 국토관리기관에 토지리용권증여신청문건을 제출하여 승인을 받은 다음 제3자에게 토지리용권을 증여할수 있다. 이 경우 토지리용권을 증여하는자와 증여받은자는 경제개발구관리기관에 토지리용권의 취소 및 명의변경등록을 하여야 한다.
토지리용권의 증여는 명의변경등록을 한 순간부터 증여받은자에게 넘어가게 된다. 토지리용권의 명의변경등록을 하지 않은 증여는 효력을 발생할수 없다.
토지리용권의 상속은 토지리용권의 소유자가 사망하였을 경우 법과 규정에 의하여 정해진 상속자 또는 유언이나 재판소의 판결에 의하여 정해진 상속자에게 토지리용권을 무상으로 넘겨주는 형식의 양도를 의미한다.
우리 나라에서 토지리용권을 상속받은자는 공화국의 령역이나 령역밖에 있는 거주자의 신분등록기관 혹은 재판소가 발급한 상속확인문건을 해당 거주지에 있는 공증기관의 공증을 받아 해당 국토관리기관에 제출하여야 한다.
상속확인문건을 접수한 국토관리기관은 토지리용권을 상속받으려는자에게 상속동의문건을 발급해준다.
토지리용권을 상속받은자는 경제개발구관리기관에 토지리용권의 명의변경등록을 하여야 한다. 만일 토지임대차계약의 내용을 변경시키려는 경우에는 국토관리기관과 보충계약을 맺어야 한다.
또한 토지임차자는 국토관리기관의 승인을 받아 임차한 토지의 일부 또는 전부에 해당한 토지리용권을 제3자에게 저당할수 있다.
토지리용권의 저당은 토지임차자가 임차한 토지의 리용권을 은행 또는 기타 금융기관으로부터 대부를 받기 위해 채무리행의 담보로 제공하는 행위이다. 토지리용권을 저당하는 경우 토지에 있는 건축물과 기타 부착물도 함께 저당한다.
토지리용권을 저당하려고 할 경우 저당자와 저당권자는 토지임대차계약의 내용에 맞게 토지저당계약을 맺고 공증기관의 공증을 받아야 한다.
토지저당자와 저당권자는 토지저당계약을 맺은 다음 경제개발구관리기관에 토지리용권저당등록을 해야 한다.
저당자는 저당계약기간안에 저당권자의 승인없이 저당한 토지리용권을 다시 저당하거나 양도할수 없다.
경제개발구에서 저당권자는 저당자가 저당기간이 끝난 다음에도 채무를 상환하지 않거나 저당계약기간에 기업이 해산, 파산되는 경우 저당계약에 따라 저당받은 토지리용권, 토지에 있는 건축물과 기타 부착물을 처분할수 있다.
저당권자는 처분한 토지리용권, 토지에 있는 건축물과 기타 부착물을 가진자는 공증기관의 공증을 받고 경제개발구관리기관에 명의변경등록을 하며 토지임대차계약에 맞게 토지를 리용해야 한다.
경제개발구에서 토지리용권의 양도는 다음과 같은 사항에 부합되는 조건에서만 할수 있다.
경제개발구에서 양도할수 있는 토지리용권은 우선 국토관리기관으로부터 임차하였거나 토지임차자로부터 매매 및 교환형식으로 양도받은 토지리용권이 되여야 하며 토지임대차계약에서 정한 토지임대료의 전액을 지불하였거나 분할납부인 경우 1차납부를 한 토지리용권이 되여야 한다.
토지리용권과 관련하여 외국투자가인 임차자가 토지임대료를 다 지불하지 못하였다는것은 결국 토지임대차계약기간에 토지임대료를 다 물지 못한것으로 되기때문에 토지리용권에 대하여 완전히 양도할수 있는 권리를 가지지 못한 임차자는 자의대로 토지리용권을 양도할수 없다.
경제개발구에서 양도할수 있는 토지리용권은 또한 토지임대차계약에 밝혀진 기간과 조건에 따라 투자와 개발을 한 토지의 리용권이 되여야 한다.
경제개발구에서 토지리용권을 구입한 다음 토지를 개발하지 않고 투자환경과 가격변동을 리용하여 투기를 하려고 토지리용권을 양도하는 행위에 대하여서는 절대로 허용할수 없다.
토지리용권의 양도와 저당에 대한 리해를 바로가지고 경제개발구에서 토지를 비롯한 부동산거래를 옳바로 해나가야 할것이다.
