《경제개발구들에 유리한 투자환경과 조건을 보장하여 그 운영을 활성화하며 관광을 활발히 조직하여야 합니다.》
경제개발구의 개발에서 중요한 문제는 토지정리 및 하부구조건설과 함께 토지분양과 하부구조운영이다.
경제개발구의 개발은 개발기업에 의한 토지정리와 하부구조대상건설로 끝나는것이 아니라 개발기업이 그에 대한 일정한 권리행사 또는 운영으로 이어진다.
이런 의미에서 토지정리와 하부구조건설을 경제개발구건설이라고 한다면 토지분양과 하부구조운영은 경제개발구의 운영이라고 한다.
토지분양은 개발기업이 정리한 토지를 개발구에 들어오는 외국투자기업들에게 상업적인 조건으로 필요한 면적만큼씩 갈라서 넘겨주는 경제활동이다.
토지분양이 상업적인 조건으로 외국투자기업들에 넘겨준다는것은 개발기업이 개발구에 들어오는 투자기업들에게 정리된 토지리용권을 판매해준다는것을 의미한다.
토지분양이 토지리용권을 판매하는 방식으로 진행되는것은 개발구의 토지가 국가소유에 속하지만 개발기업이 토지정리에 자기의 자금을 투자하였기때문에 그것을 보상받도록 하기위해서이다.
그러므로 토지분양은 개발기업이 국가로부터 장기임대받은 토지를 자금을 투자하여 정리한 다음 개발구에 들어오는 외국투자기업들에게 그 대가를 치르는 조건으로 재임대해주는 경제활동이다.
하부구조운영은 그것을 건설한 개발기업이 하부구조대상들을 정상적으로 운영하면서 기업들에게 그 봉사를 제공하며 사용료를 받아내는 경제활동이다. 그것은 개발기업이 자기의 자금을 투자하여 하부구조대상들을 건설하였기때문에 투자자금을 보상받아야 하기때문이다.
개발기업이 건설한 하부구조대상은 그가 관리한다. 만약 민간기업이 개발기업으로 되여 하부구조대상을 건설하는 경우에 그 대상은 그가 관리하며 국가는 법적으로 그것을 보호해준다. 다만 해당 하부구조대상이 자리잡은 토지는 국가소유로서 국가가 부여한 개발권에 기초하여 일정한 기간 개발기업이 임대받은 토지로서의 성격을 띠게 된다.
하부구조대상을 개발기업이 관리하므로 개발기업은 일정한 기간 운영과 처분에서 권한을 행사할수 있다.
개발기업의 하부구조대상에 대한 운영권은 개발구에 들어온 기업들과 봉사계약을 체결하고 봉사를 제공하며 그 사용료를 청구하는 방법으로 행사된다. 이 경우 사용료는 기업들과 합의하여 정하게 된다.
개발기업의 하부구조대상에 대한 처분권은 그 대상들의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도 또는 임대해주는 방법으로 행사된다. 이 경우 양도 또는 임대와 관련된 내용들은 개발계약에 규정되며 국가가 부여한 개발권의 범위를 벗어날수 없다.
일반적으로 하부구조대상운영기간은 토지분양기간보다 항상 더 길게 정해진다.
토지분양과 하부구조대상운영은 일련의 특성을 가진다.
첫째로, 토지분양과 하부구조대상운영이 장기성을 띤다는데 있다.
토지를 정리하고 하부구조대상을 건설한 개발기업은 그에 지출된 투자액을 빨리 회수하여 일정한 리익을 획득하려고 한다. 이와 같은 목적은 개발구에 들어오는 외국투자기업들을 대상으로 정리된 토지리용권을 판매하며 하부구조사용료를 받아들이는 과정에 달성된다.
그러나 개발기업이 외국투자기업들에게 정리된 토지리용권을 다 판매할 때까지는 일정한 기일이 걸린다.
하부구조대상운영기간은 토지리용권판매기간보다 상대적으로 더 길다. 그것은 토지정리에 비하여 하부구조대상건설에는 더 많은 자금이 투자되고 투자원금상환이 오랜 기간에 걸쳐 그 사용료를 지불받는 방법으로 진행되기때문이다. 뿐만아니라 건설된 하부구조대상은 개발기업이 관리하며 그것을 정상적으로 운영하는데 필요한 전문기술과 설비조작방법이 요구된다.
그러므로 토지리용권이 다 판매되면 개발기업은 해당 개발구에서 철수하여야 하지만 하부구조대상을 정상적으로 운영하기 위하여 오랜 기간 개발구에 남아있게 되는 현상이 나타날수 있다.
둘째로, 토지분양과 하부구조대상운영은 투기성을 띤다는데 있다.
토지분양과 하부구조대상운영이 투기성을 띤다는것은 토지리용권판매가격과 하부구조사용료가 개발구의 가치법칙 즉 개발구에서 형성되는 수요와 공급에 따라 그 수준이 정해지며 수시로 변할수 있다는것을 의미한다.
해당 개발구에 들어오려는 외국투자기업들이 많으면 토지리용권판매가격과 하부구조대상사용료는 저절로 높아지며 반대인 경우에는 낮아진다. 같은 조건에서도 여러가지 주객관적인 요인들의 영향을 받아 수시로 변할수 있는것이 토지리용권판매가격과 하부구조대상사용료이다. 실례로 개발구에 들어오려는 외국투자기업들이 많아지면 개발기업은 보다 많은 리윤을 획득하기 위하여 토지리용권판매가격과 하구구조대상사용료수준을 높인다. 그러면 들어오는 외국투자기업들의 수가 적어져 토지리용권판매가격과 하부구조대상사용료수준은 낮아진다.
이것은 개발기업에게 있어서 토지분양과 하부구조대상운영이 투기성을 띠는 경제활동이라는것을 보여준다.
경제개발구에서의 수요와 공급에 따라 결정되는 토지리용권판매가격과 하부구조대상사용료, 그 기간을 어떻게 정하는가 하는것은 국가의 개발전략실행과 개발기업의 리익획득에 직접적인 영향을 준다.
토지분양과 하부구조대상운영에서 제기되는 가장 중요한 문제는 토지리용권가격과 하부구조대상사용료의 규정과 그에 대한 관리문제이다.
토지리용권가격은 토지정리에 지출된 투자액과 개발기업의 예정리익금, 개발구안에서의 수공급관계를 반영하며 그에 기초하여 정해진다.
토지리용권가격은 개발기업이 개발구의 외국투자기업들에게 판매하는 정리된 토지값으로서 국토관리기관에 지불한 토지사용료, 토지정리비, 리자, 기타 비용들을 포함한다. 개발계약에서 합의하였다면 주민지구와 낡은 건물철거비도 여기에 포함된다.
일반적으로 개발기업은 눅은 가격으로 개발구토지를 취득한 다음 될수록 적은 자금을 투자하여 토지정리를 진행한다. 그리고 개발기업은 토지정리에 지출된 투자액과 토지수요, 토지등급 등에 기초하여 외국투자기업들과 합의하는 방법으로 토지리용권가격을 정한다. 이 경우 개발기업은 개발구에서의 토지수요에 따라 될수록 높은 가격으로 토지리용권가격을 합의하려고 한다.
결국 같은 위치나 등급의 토지인 경우에도 그 리용권가격은 외국투자기업들의 특성, 토지면적, 리용기간, 용도별에 따르는 개발구의 토지리용수요의 영향을 받아 각이하게 정해질수 있다.
이것은 개발기업의 토지정리와 분양은 투기성을 띤다는것을 보여준다. 다시말하여 개발구의 토지리용수요가 높으면 투자액에 비하여 큰 리익이 생기지만 수요가 낮으면 손실이 발생할수 있다.
하부구조대상사용료도 그에 지출된 투자액과 개발기업의 예정리익금, 개발구안에서의 그 수요와 공급관계를 반영하여 정해진다.
하부구조대상사용료는 개발기업이 외국투자기업들로부터 지불받는 료금으로서 여기에는 하부구조대상들의 건설비, 설비비, 운영비, 리자, 기타 비용들이 속한다.
개발기업은 많은 자금을 투자하여 하부구조대상들을 완공하고 오랜 기간에 걸쳐 외국투자기업들이 그것을 사용한 량과 시간, 질에 따르는 사용료를 지불받는다.
하부구조대상사용료수준도 개발구안에서의 수요와 공급에 따라 변한다. 하부구조대상은 대상별로 투자액과 운영비용이 서로 다르며 시기별로 그 수요가 달라지므로 그 사용료도 각이하게 설정할수 있다. 이것은 하부구조건설과 운영도 투기적인 성질을 띤다는것을 보여준다.
그러나 일반적으로 개발기업이 오랜 기간 외국투자기업들로부터 받아내는 하부구조대상사용료의 총액은 항상 투자액을 보상하고도 큰것이다.
우리는 세계적으로 널리 리용되고있는 선진적인 토지분양과 하부구조대상운영방법들을 깊이 연구분석하고 그것을 우리의 실정과 리익에 맞게 받아들이고 끊임없이 개선해나감으로써 경제개발구개발사업을 적극 다그쳐나갈것이다.
